最高人民法院司法解释第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（-）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起900；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞（2003年4月28日，法释〔2003〕7号）最高人民法院司法政策18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。——《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要＞（2016年11月21日，法[2016]399号）最高人民法院法官著述问题:房屋买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，诉讼时效应如何起算？在合同约定以日或月为单位累计计算违约金数额的情况下，买受人在逾期办证期限届满两年后主张违约金的，是否因罹于诉讼时效而不应支持？《民事审判指导与参考》研究组答：2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定;无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。对该条规定,应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证违约行为的特点加以全面、正确理解。以当事人约定为例，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形,出卖人应支付确定金额的违约金,则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定,故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付,在性质上属于继续性债权,即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时,由于逾期办证违约行为仍在继续,故对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。——本书研究组:《逾期办证违约金诉讼时效应如何起算》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第68辑，人民法院出版社2017年版，第246页。

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